عیبی باعث فسخ میشودکه :

در زمان عقد موجود باشد.
که در زمان قبض موجود باشد.
عیب بعد از قبض که ناشی از عیب سابق باشد.

چه عیبی حق فسخ میدهد:

اگر عیب موجب زوال مالیت باشد ← معامله باطل
اگر عیب موجب نقصان مالیت و نقصان منافع باشد← خیار عیب ایجاد میشود.

خیار عیب در عقد اجاره:

۱ )اگر عین مستأجر، از ابتدا معیوب بوده ← هر زمان مستأجر مطلع شود میتواند اجاره را از روز اول فسخ کند و اجرت المسمی هایی را که داده پس میگیرد و به جای آن اجرت المثل به موجر میدهد.(به یک مقداری هم تهاتر میشود)

۲)اگر عین مستأجره در میانه مدت معیوب شود ← ۲ حالت داریم:

عیب موجود نقصان منافع یا صعوبت در انتفاع میشود← مستأجر میتواند نسبت به بقیه مدت فسخ کند.

عیب موجود موجب تعذر انتفاع باشد:
۱_ در ق م ←گفته اجاره از این لحظه باطل میشود.
در ق ۵۶ ← مستأجر حق فسخ دارد.

مستأجر حق ارش ندارد.

 در عقد اجاره اگر مال الاجاره معیوب باشد یعنی مال الاجاره یک عین معین باشد و معیوب درآید در این صورت  موجر حق فسخ دارد ولی حق دریافت ارش ندارد← ولی اگر پرسیدند از طبق قانون بگویید فقط عیب عین مستأجر حق فسخ میدهد.

اسقاط خیار عیب ← هم فسخ ← هم ارش را ساقط میکنه:
-مانند اسقاط خیارات در ضمن عقد
– اسقاط خیار با علم به معیوب بودن کالا بعد از انعقاد عقد

سقوط حق فسخ ناشی از خیار عیب(فقط فسخ زائل میشود ارش باقی میماند)

۱)در صورت تلف شدن قهری یا ارادی مبیع درنزد مشتری(بدون اطلاع از عیب) خیار عیب از بین میرود اما سایر خیارات در صورت تلف یا انتقال ارادی باقی میماند

اگر مشتری با علم به وجود عیب کالا را تلف کند حق ارش او نیز زایل میشود زیرا خلاف فوریت است.

۲_ایجاد تغییری در بیع چه ارادی یا غیرارادی باشد.
۳_انتقال مبیع به غیر (ارادی)

اگر مشتری بیع را به غیر منتقل کرده باشد اما آن مبیع مجدداً به مشتری باز گردد او حق فسخ دارد به شرطی که فوریت فسخ منتفی نشده باشد و او به تازگی از این عیب مطلع شده باشد.

ایجاد عیب جدید در کالا مگر در ۲ حالت:
-ناشی از عیب سابق باشد
-در زمان خیار مختص مشتری ایجاد شود.(مجلس/ حیوان/ شرط)

اگر یکی از خیارات مجلس، حیوان یا شرط برای مشتریی وجود داشته باشد و در زمان این خیارات عیب جدیدی در کالا ایجاد شود حق فسخ ناشی از عیوب سابق به قوت خود باقی است.

تبری از عیوب:
شرط تبری از عیوب هم خیار عیب را زایل میکند و هم مسئولیت ناشی از خسارات حاصل از آن عیوب را منتقی میکند.

اگر تردید کنیم که شرط تبری ناظر به یک عیب خاص است یا ناظر به تمام عیوب طبق اصل عدم زیاده میگوییم ناظر به یک عیب خاص است.

تجزیه خیار عیب:(۴ مورد داریم)

۱ )اگر در یک عقد چند مال با قیمت جداگانه فروخته و یکی معیوب باشد ← مشتری حق تجزیه دارد.

۲ )اگر در عقد چند مال با ثمن واحد فروخته و یکی معیوب دربیاید ←مشتری حق تجزیه ندارد.

۳ )اگر در یک عقد بایع واحد و مشتری متعدد باشد و مبیع معیوب درآید ← مشتری‌ها حق تجزیه ندارند.

۴ )اگر در یک عقد بایع ها متعدد و مشتری واحدو مبیع معیوب درآید←مشتری حق تجزیه دارد.

ترکیب حالت سوم و چهارم ⇐ اگر در یک عقد بایع ها متعدد و مشتریها نیز متعدد باشند و مبیع معیوب درآید:
مشتری به طور دسته جمعی نسبت به یکی از بایع ها فسخ دارند و میتوانند نسبت به بایع دیگر معامله را باقی گذاشته و ارش بگیرند. اگر مشتریها بخواهند سهم یکی را فسخ کنند باید نسبت به کل سهم او فسخ نمایند.